【基本案情】

甲，中共黨員，某國有企業董事長、總經理。2004年12月，甲伙同其下屬乙，利用職務便利，違規出借國有資金給某房產企業。事后，房產企業負責人丙為表示感謝，邀請甲、乙購買其公司開發的別墅，并表示可以優惠，售價為人民幣8000元/平方米；甲、乙均表示有興趣購買，但表示價格還是太高，并提出能否以5000元/平方米購買。最終，丙表示同意。2006年12月13日，甲、乙與該房產企業簽訂了購房協議；2008年1月28日和7月17日，甲、乙分別在房管部門辦理了所購房屋的產權登記。2017年8月，甲、乙因涉嫌嚴重違紀違法被立案審查，到案后二人對以低價購房形式受賄行為供認不諱。

【分歧意見】

在認定甲、乙受賄數額時，存在三種意見：

第一種意見認為應當以甲、乙辦理房屋產權證時的市場價格與實際支付價格的差額來計算；第二種意見認為應當以房產企業負責人丙提出的“優惠價格”與實際支付價格的差額來計算；第三種意見認為應當以甲、乙與房產企業簽訂房屋買賣合同成立時的市場評估價格與實際支付價格的差額來計算。

【分析點評】

2007年7月，最高人民法院、最高人民檢察院聯合發布了《關于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》（以下簡稱《意見》），《意見》規定國家工作人員利用職務上的便利為請托人謀取利益，以交易形式收受請托人房屋的，以受賄論處。受賄數額按照交易時當地市場價格與實際支付價格的差額計算，市場價格包括經營者事先設定的不針對特定人的最低優惠價格。

在計算房產交易型受賄犯罪案件中受賄數額時，關鍵在于如何準確理解“交易時”和正確認定“市場價格”。

（一）準確理解房產交易型受賄中的“交易時”

一種觀點認為受賄數額應當以辦理產權登記時的市場價格與實際支付價格的差額來計算。理由是《物權法》第14條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力?！奔醇住⒁覟樗彿课蒉k理產權登記時，甲、乙才真正占有所購房屋，所以“交易時”應當認定為房屋登記時。

筆者不同意這種觀點，筆者認為應當以行、受賄雙方簽訂的房屋交易合同成立時為“交易時”?！段餀喾ā返?5條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同的效力?！彼?，當房屋買賣合同成立時，行賄方與受賄方雙方賄賂犯罪意思表示已經具備，雙方均明知簽訂房屋買賣合同是作為掩蓋賄賂犯罪的表面形式，房屋買賣行為的實質是權錢交易；與此同時，受賄行為已經完成，因為合同已經生效，行、受賄雙方之間的權錢交易已經完成。所以，房產交易型受賄中“交易時”應當認定為房屋買賣合同成立時。

（二）正確認定房產交易型受賄中“市場價格”

有觀點認為應當以房產企業負責人丙提出的“優惠價格”與實際支付價格的差額來計算甲、乙受賄數額。理由是《意見》中規定“前款所列市場價格包括商品經營者事先設定的不針對特定人的最低優惠價格?！?/p>

筆者不同意這種觀點。將優惠價格認定為市場價格需符合一定條件：首先，要看優惠價格是否系“事先設定”。優惠價格一般需要經過處于經營主體購銷環節的內部成員按照事先制定的程序規范進行，共同完成、照章辦事，而不是由主管人員根據情況直接拍板決定。丙提出的給予甲、乙的優惠價格是因得其幫助后為感謝而臨時調整的價格。其次，要看優惠價格是否系“針對不特定人”，房產企業設定的優惠購房條件應當是針對所有購房者普遍適用的，不能是僅僅適用于特定關系人。丙給予甲、乙的優惠價格是針對二人公職身份的“特定”優惠價格，并非普遍適用。

此外，本案中由于無有效價格證明認定當時甲、乙所購別墅的市場價格，故可以委托估價機構估價，以估價機構市場評估價格作為“市場價格”。

綜上，筆者贊同第三種意見，以房屋買賣合同成立時的市場評估價格與實際支付價格之差額認定甲、乙受賄數額。

（汪浩 作者單位：上海市普陀區紀委監委）